Asuntosijoittajan 8 keinoa murskata markkinatuotot!
Olen Pekka Väänänen, tällä hetkellä 33-vuotias yrittäjä/asuntosijoittaja ja perheenisä. Sain mahdollisuuden kirjoittaa vieraskynäkirjoituksen Rahamedia.fi -sivustolle, joten kerron nyt hieman asioista, jotka saivat minut innostumaan asuntosijoittamisesta ja joiden avulla kuka tahansa voi saavuttaa keskimääräistä parempia tuottoja.
Puhutaan, että asuntosijoittamisen keskimääräinen tuotto kulujen ja verojen jälkeen voisi pitkällä aikavälillä olla noin 5%. Näin varmasti onkin jos ostat keskimääräisen asunnon keskimääräisestä paikasta kokonaan omalla rahalla. Jos aiot menestyä asuntosijoittajana, et halua tyytyä keskiarvotuottoihin ja olet valmis käärimään hihat, näitä asuntosijoittamisen keskiarvotuottoja ei kannata kuunnella, koska ne voi murskata erilaisin keinoin.
Asuntosijoittaminen on mielestäni selkeästi helpoin sijoitusmuoto saavuttaa markkinakeskiarvoja parempia tuottoja. Eikä tarvitse olla edes erityisen koulutettu ja muuten älykkö. Asiat ovat melko yksinkertaisia. Esimerkiksi osakesijoittamisessa pitkällä aikavälillä selkeiden ylituottojen saavuttaminen on paljon vaikeampaa.
Aloitin itse sijoittamisen suorista osakesijoituksista, sijoitan edelleenkin osakkeisiin. Menestys on ollut kuitenkin vaihtelevaa ja osakesijoitusteni pitkän aikavälin tuotot ovat varmasti selvästi alle osakemarkkinoiden keskiarvotuottojen. Asuntosijoittamisessa minua kiinnosti selvästi paremmat vaikutusmahdollisuudet sijoitukseni tuottoihin.
Asuntosijoittaminen ei kuitenkaan ole mikään helppo ja nopea oikotie onneen. Kyse ei ole pikajuoksusta, enemmänkin maraton- tai ultrajuoksusta. Alle olen listannut keinoja, joilla voit saavuttaa keskiarvoa parempia tuottoja ja samalla myös asioita, joiden vuoksi itse ihastuin asuntosijoittamiseen ja sen tuomiin mahdollisuuksiin.
8 keinoa saavuttaa keskimääräistä parempia tuottoja asuntosijoittamisella
1. Hyödynnä velkavipua
Asuntosijoittaminen on ainut sijoitusmuoto, jossa lainarahan käyttö on erittäin yleistä. Velkavivun avulla omaa rahaa tarvitsee sijoittaa vähemmän ja oman pääoman tuotto nousee. Jos asunnon vuokratuotto on esim. 6% vuodessa, voi velkavivulla nostaa omalle pääomalle saatavan tuoton esimerkiksi 15 prosenttiin.
2. Asunnon remontointi
Asunnon remontointi parantaa asuntosijoituksen tuottoa monin tavoin. Sillä voi esimerkiksi nostaa asunnon arvoa sekä siitä saatavaa vuokraa. Myös vuokrattavuus ja myytävyys parantuvat.
Parhaan hyödyn saat jos sinulla on taidot toteuttaa asuntoremontit itse tai vaihtoehtoisesti kontaktit laadukkaan, nopean ja kustannustehokkaan remontin toteuttamiseen.
3. Löydä parhaat sijainnit
Paras sijainti ei välttämättä tarkoita Helsingin, Turun ja Tampereen ydinkeskustaa, koska siellä kysyntä on valtavaa ja asuntojen vuokratuotot matalahkot.
Sen sijaan paras sijainti on sellainen mistä ajattelet saavasi parasta tuottoa pitkällä aikavälillä. Se voi olla korkeamman vuokratuoton kohde pienemmänkin kaupungin hyvältä sijainnilta, jossa kysynnän voi olettaa jatkossakin pysyvän hyvänä tai vaihtoehtoisesti tulevaisuudessa kehittyvä alue suuremmassa kasvukeskuksessa. Tärkeintä on tuntea alueet. Esimerkiksi liikenneyhteyksien parantuminen (metro, ratikkalinja…) tai kauppakeskuksen sekä muiden palveluiden rakentuminen varmasti nostaa asuntojen kysyntää alueella. Kannattaa tutkia kaavoitusasioita ja kaupunkien aluekehityshankkeita.
4. Karsi kulut minimiin
Mikäli osaamista ja resursseja riittää, myy ja vuokraa asunto itse, niin säästät satoja tai tuhansia välityspalkkiossa. Kilpailuta eri pankeista paras lainatarjous, niin saat säästöä myös pankki- ja korkokuluissa. Muista myös tehdä kaikki verovähennykset (mm. kilometrit). Kuluksi voidaan laskea myös asunnon tyhjät kuukaudet, joten ole aktiivinen uudelleenvuokrauksissa ja tee se huolella.
Lyhyellä aikavälillä kulujen karsimisella ei valtavaa vaikutusta ole, mutta pitkässä juoksussa merkitys kasvaa isoksi kun karsit turhat kulut pois.
5. Hoida vuokrasuhteet hyvin
Vuokrasuhteiden hyvällä hoidolla ei niinkään tehdä ylimääräisiä pikavoittoja, vaan enemmänkin vältytään ongelmista ja turhilta kulueriltä (tyhjät kuukaudet, remonttikustannukset, saamattomat vuokrat). Kun hoidat vuokrasuhteet keskimääräistä paremmin, olet todennäköisemmin taas keskimääräistä parempi asuntosijoittaja. Täytyy muistaa, että vuokralainen on asiakas ja asuntosijoittajan tärkein kumppani, joten heitä tulee kohdella hyvin.
Tärkeintä on tehdä vuokralaisvalinta hyvin, koska näin säästyt ikäviltä yllätyksiltä ja vuokratkin kilahtelevat todennäköisemmin tilille. Arvosta vuokralaisiasi, hoida kaikki asiat sovitusti ja reagoi ongelmatilanteisiin nopeasti. Näin myös asukkaat arvostavat sinua ja asuntoasi.
Pienet asunnot etenkin opiskelijakaupungeista kannattaa pyrkiä vuokraamaan aina sesonkina (heinä-elokuu), jolloin voit saada korkeampaa vuokraa ja vuokrattavuus on parempi ja ehkä pääset valikoimaan parhaat asukkaat useiden hakijoiden joukosta.
6. Flippaa
Flippaus tarkoittaa asunnon ostamista ja myymistä nopeasti voitolla eteenpäin, esimerkiksi remontin jälkeen. Tilastot puhuvat asuntosijoittamisen keskiarvotuotoista, mutta onnistuneilla ”flippauksilla” keskiarvotuotot joutaa romukoppaan.
Ei ole tavatonta tehdä jopa 15-20 tuhannen euron voittoa flippaamalla muutamassa kuukaudessa. Eli jos voit tehdä 3-4 vuoden vuokratuottoja vastaavan voiton lyhyessä ajassa ja jopa tuplata kohteeseen sijoittamasi pääoman, kannattaa voitto kotiuttaa ja siirtyä seuraaviin kohteisiin entistä suuremmalla pääomalla. Etenkin alkuvaiheessa onnistuneet flippaukset vauhdittavat matkantekoa kummasti.
7. Osta alle markkinahinnan
Ehkä paras mahdollisuus saavuttaa keskimääräistä parempaa tuottoa asuntosijoituksiltaan, on pyrkiä ostamaan kohteet mahdollisimman paljon alle markkinahinnan. Osakesijoittamisessa tähän ei oikein löydy keinoja, mutta asuntosijoittamisessa kylläkin.
Tutustu tarkasti valitun alueen asuntomarkkinaan ja pyri löytämään hinnoitteluvirheet, joita aina tulee löytymään. Alle markkinahintainen myyntihinta voi johtua myös myyjän tarpeesta myydä asunto nopeasti (muutto työn perässä, kuolinpesä, avioero..). Hyviä kohteita ei tuoda syliin, vaan tässä täytyy itse olla aktiivinen. Heitä verkot vesille kaikkiin mahdollisiin suuntiin ja kerää kontaktiverkostoa.
Asuntosijoittamisessa pätee myös tukkuhinnat, eli isomman ostoerän myötä yksittäisen asunnon hinta on edullisempi kuin yksittäin ostettuna. Tähän meidänkin yrityksen asuntosijoitustoiminta nykyään perustuu. Osta yksittäisiä asuntoja suoraan tukkuostajalta tai pyri kasvamaan sille tasolle, että pystyt jossain vaiheessa ostamaan isompia asuntomääriä tai jopa kokonaisen kerrostalon kerralla, koska sillä tasolla asuntosijoittamisen kannattavuus on parhaimmillaan.
8. Vältä virheet
Pitkällä aikavälillä ei riitä, että muutama vuosi menee hyvin, jos jossain kohtaa lankeatkin sudenkuoppaan ja pahimmassa tapauksessa kaadat koko laivan. Lopulta parhaiten menestyvät asuntosijoittajat erottuvat siten, että he osaavat huomioida riskit parhaiten. Kun paljon touhuaa, pieniä virheitä sattuu aina (niin meillekin), mutta tärkeää on välttää ne suurimmat mokat. Pääset pitkälle jo sillä, kun tutkit ostokohteet huolellisesti, hoidat vuokrauksen hyvin ja ennen kaikkea käytät omaan tilanteeseesi sopivaa velkavipua järkevästi.
Ole aktiivinen
Siinä oli kahdeksan eri tapaa, joiden avulla voit saavuttaa keskimääräistä parempaa tuottoa. Yksi asia jäi kuitenkin mainitsematta, jota ilman et tule onnistumaan. Sinun täytyy olla aktiivinen ja valmis näkemään vaivaa, että voit saavuttaa korkeita tuottoja asuntosijoittamisella. Jos et ole siihen valmis ja haluat ennen kaikkea helppoutta, asuntorahasto voi olla parempi vaihtoehto. Tällöin kuitenkaan on turha odottaa kummoisia tuottoja.
Me itse olemme aloittaneet nollilta vuonna 2012 ja nyt vajaat kahdeksan vuotta myöhemmin toimimme kokopäiväisesti asuntosijoittamisen parissa perheyrityksessämme, joka työllistää tällä hetkellä neljä henkilöä. Mikäli olisimme uskoneet lukuja keskimääräisistä tuotoista ja sijoittaneet sen mukaan, emme olisi tässä. Kaikki on mahdollista, kun vain käärit hihat ja ryhdyt toimiin.
Pekka Väänänen on perustanut Asuntosalkunrakentaja.fi –sivuston, jonka kautta voit tankata asuntosijoitustietoa blogikirjoituksista sekä ilmaiseksi ladattavasta E-kirjasta. Sisäpiiriin kautta voit tutustua myös alle markkinahintaisiin sijoitusasuntoihin.