Usean kuukauden flippiprojekti on lähes maalissa. Asunto on vielä myymättä, ja lukujen valossa näyttää siltä, että asunto saattaakin jäädä myymättä ja siirrymme suunnitelmaan B eli laitamme asunnon vuokralle. Projekti opetti paljon, kuten sen, että remppaaminen on hiton kallista ja sen, ettei flippaaminen ole minua varten.

Kysyin Rahamedian Instagramissa, mitä kaikkea haluaisitte tietää tästä projektista ja sain listan loistavia kysymyksiä. Halusitte esimerkiksi tietää mitä remontti maksoi, mitä kaikkea ulkoistimme ja mitä teimme itse, mitä projekti opetti sekä tietenkin kuinka paljon remontti tuotti (vai tuottiko). Näihin kysymyksiin vastaan tässä kirjoituksessa. Lisäksi pääsemme vihdoin fiilistelemään upeita muutoskuvia.

MIKÄ flippiprojektissa MENI PIELEEN?

Kuten alussa sanoin, asunto on edelleen myymättä, joten todelliset voitot/tappiot ovat vain arvailuja. Tässä vaiheessa voin analysoida, miten projekti sujui, mitä tekisin nyt toisin ja miten paljon rahaa kului, johon vastaus on että ihan liikaa.

Olemme mieheni kanssa rakennuttaneet/rakentaneet kaksi taloa sekä remontoineet yhteensä kolme sijoitusasuntoa. Voisin siis sanoa, etten ole enää ihan täysi noviisi remonttiasioissa tai budjetin tekemisessä. Silti budjetti paisui valtavaksi. Olin hieman naiivi kulujen suhteen ja sitä helposti haluaa saada luvut näyttämään paremmilta, kuin mitä ne todellisuudessa ovat. Tällä tavalla on helppo “oikeuttaa” asunnon osto ja remonttiprojektin aloittaminen.

Tämän projektin olen tehnyt yhdessä siskoni kanssa, joten summat joista tässä kirjoituksessa puhun on jaettu puoliksi.

Tässä lista asioista, joiden takia näyttää siltä, että flippiprojektista ei tullutkaan kovin tuottoisaa

1. Sijoittaja tekee tuoton ostamalla kohteen alle markkinahinnan - me maksoimme markkinahinnan, emme mielestäni yli, mutta emme myöskään alle.

2. Budjettia ei laskettu tarpeeksi tarkkaan, vaan se oli liian ympäripyöreä - avaan budjettia myöhemmin tarkemmin.

3. Remontti vei aikaa neljä kuukautta, kun se olisi voinut tehdä kahdessa kuukaudessa - vastikkeet ja laina (lainan korot) juoksevat

4. Myyntihinta oli arvioitu liian optimistikseksi, mutta toki puolustukseksi voi sanoa, että asuntokauppa on hiljentynyt aika paljon puolen vuoden aikana. Asunto ostettiin jo keväällä.

5. Ulkoistimme lähes kaiken, mikä tietenkin maksaa, mutta oli “pakollista” koska itsellä ei ollut aikaa.

FLIPPIPROJEKTIN BUDJETTI

Flippiprojektista olisi varmasti tullut tuottoisampi, jos olisimme itse tehneet enemmän. Mutta silloihan fakta on, että numerot olisivat näyttäneet paremmalta, mutta kaikki se projektiin käytetty aika olisi ollut jostain muusta pois. Tällä hetkellä elämässäni ei ole ylimääräistä aikaa, jota voisin tai haluaisin käyttää seinien tasoittamiseen, maalaamiseen tai lattian asennukseen.

Olen laskenut omalle ajalleni hinnan ja jos joku tekee minulle töitä alle 50 eurolla tunnissa, ulkoistan tekemisen, jos itse tekeminen ei ole minulle mielekästä. Joku muu voi siis nauttia remontoinnista, jolloin remonttia voi ja kannattaakin tehdä itse.

Seuraavaksi jaan teille tämän yksiön remonttibudjetin. Budjetti sisältää koko asunnon remontoinnin, pois lukien kylpyhuoneen. Teetimme lähes kaiken työn ulkopuoliselle, mikä näkyy kustannuksissa. Purimme itse lattiat, mutta keittiön ja kaapiston purkamisen jätimme timpurille. Siivosimme, hallinnoimme projektin ja teimme suunnittelun itse. Myöhemmin palaan vielä siihen kuinka paljon käytin projektiin arviolta aikaa.

Asunnon ostimme 83 000 eurolla, josta talyhtiönlainaa on noin 23 000 euroa. Remonttibudjetti oli karvan vajaa 20 000 euroa ja varainsiirtovero 1660 euroa. Asuntoon upposi rahaa kaiken kaikkiaan 104 000 euroa. Josa saisimme sen myytyä 118 000 eurolla, niin välittäjän palkkion ja verojen jälkeen käteen jäisi aika tarkalleen 8000 euroa eli per naama 4000 euroa. Seuraavassa blogikirjoituksessa tulen analysoimaan sijoitusta enemmän lukujen valossa ja käyn läpi, miltä numerot näyttävät, jos asunto meneekin vuokralle.

Projektiin käyetty aika

Ostimme asunnon maaliskuussa, mutta saimme avaimet asuntoon vasta toukokuussa. Asunnon piti olla valmis heinäkuun aikana, mutta se venyi syyskuulle. Projektin pitkittyminen oli pitkälti omaa syytämme, koska emme aloittaneet asioiden suunnittelua tarpeeksi ajoissa ja vietimme kesälomaa, kuten myös jokainen paikallinen putkimies. Kesä ei todellakaan ole ihanteellinen aika remontoida.

Minun oli myös tarkoitus laskea projektiin käytetty aika tarkastikin, jotta voisin lopuksi laskea, mikä on todellinen tuntihinta. Projektin edetessä unohdin kuitenkin asian täysin. Laskin kuitenkin arvion, kuinka paljon tunteja tuli käytettyä projektiin, jotta saisitte paremman kuvan siitä, kuinka aikaa vievää remontointi on, vaikka ulkoistaisi suurimman osan työstä.

Arviolta siskoni ja minä käytimme projektiin yhteensä noin 60 tuntia. Tämä pitää sisällään seuraavia asioita

• Lattian ja listojen purkamisen sekä viemisen kaatopaikalle ( 5h)

• Keittiön ja kaapistojen suunnittelu ja tilaus (4-5h)

• Lukemattomat rautakauppakäynnit (lattian valinta, laattojen etsintää, saumalaastin valinta, tarvikkeiden hakemista jne.)

• Ovien avaamiseen voi laskea useamman tunnin, koska joka kerta kun pyörähdin asunnolla avaamassa oven tai toimittamassa avaimen, siihen meni vähintään puoli tuntia. Ovi piti avata valvojalle, asbestinpurkajalle, sähkärille, putkarille, uudestaan sähkärille, uudestaan valvojalle, välittäjälle/valokuvaajalle…. Lista on pitkä.

• Loppusiivous, joka sisälsi myös kaatopaikalla käynnin (1pv kahdelta)

• Asunnon stailaus ja stailauksen purkaminen (1pv kahdelta)

• Eteisen ja alkovin vaatekaappien kasaus ja väliovien hionta sekä petsaus (6h kahdelta)

• Laskujen maksua, arkistointia ja moni puheluja sekä muistettavia asioita (kuormittaa päätä)

Tekisinkö uudestaan?

Flippaisinko uudestaan? Kyllä. Mutta en tässä elämäntilanteessa. Budjetoisin tarkemmin, tekisin itse enemmän ja valitsisin isomman asunnon, koska kyseesä on pieni paikkakunta. Helsingissä yksiön flippaaminen voi olla varmasti hyvinkin tuottoisaa, mutta tällaisella pienellä paikkakunnalla (Hyvinkää) parempi tuotto tulisi ehkäpä kaksiosta tai jopa kolmiosta.

Olisi kiva kuulla millaisia ajatuksia tämä kirjoitus herätti? Onko haaveilla flippiprojektin toteuttaminen? Tai oletko jo mahdollisesti toteuttanut sellaisen onnistuneesti.