Maankäyttö- ja rakennuslain uudistuksesta  on alan sisällä käyty keskusteluja yhä kiihtyvään tahtiin viime vuosina. Vuonna 2000 voimaan tullut MRL on aikojen saatossa saanut paljon kritiikkiä osakseen sen kokonaisuuden jäädessä lisäyksineen varsin sekavaksi paketiksi. Uudistuksen taustoitus antaa hyvin kuvaa sen tarpeellisuudesta:

“Voimassa oleva maankäyttö- ja rakennuslaki tuli voimaan vuoden 2000 alussa. Toimintaympäristössä on tapahtunut merkittäviä muutoksia maankäyttö- ja rakennuslain voimassaoloaikana ja myös näköpiirissä oleva kehitys haastaa uusiin toimiin. Uudella kaavoitus- ja rakentamislailla parannettaisiin sääntelyn vaikuttavuutta erityisesti ilmastonmuutoksen hillitsemiseksi ja siihen sopeutumiseksi, kiertotalouden edistämiseksi, luonnon monimuotoisuuden turvaamiseksi, rakentamisen laadun parantamiseksi sekä alueidenkäytön ja rakentamisen päätösten ja tietosisällön valtakunnallisen digitaalisuuden mahdollistamiseksi.” (Ympäristöministeriö)

Maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) uudistus on olennainen myös pitkäjänteiselle asuntosijoittajalle,  sillä maankäytön, kaavoituksen ja rakentamisen sääntelyllä on luonnollisesti keskeinen vaikutus itse lopputuotteen ominaisuuksiin, hintaan ja määrään.. 2025 voimaan tulevat muutokset vaikuttavat laajasti niin maanomistajien, kuntien kuin rakennusalan toimijoidenkin oikeuksiin ja velvollisuuksiin. Luettuani hallituksen esityksen ja taustoituksen asiasta, tässä blogikirjoituksessa tarkastellaan, mitä muutokset voisivat tarkoittaa asuntomarkkinoille ja sitä kautta yksityisen asuntosijoittajan näkymiin.

ELINKAARIAJATTELUa ja korkeampia maankäyttömaksuja

Ensinnäkin, on tärkeää ymmärtää MRL:n merkitys Suomen yhdyskuntarakenteen ja asuntomarkkinoiden kannalta. Laki säätelee maankäytön suunnittelua ja rakentamista, mikä vaikuttaa suoraan siihen, missä ja miten uusia asuinalueita kehitetään, miten infrastruktuuria rakennetaan ja ylläpidetään, sekä miten eri alueiden arvo kehittyy näiden muutosten seurauksina. Lain uudistukset näin ollen vaikuttavat suuresti asuntomarkkinoiden dynamiikkaan sekä lyhyellä että pitkällä aikavälillä.

Keskeinen muutos, jota ehdotetut uudistukset tuovat, on kunnan sääntelyvallan vahvistuminen. Tämä tarkoittaa, että kunnilla olisi nykyistä yhä enemmän valtaa päättää, miten rakennusoikeutta myönnetään ja miten alueita kaavoitetaan.

Uudistuksen tavoitteena on sujuvoittaa ja nopeuttaa kaavoitusprosessia, mikä onkin nykyisellään venynyt turhan byrokraattiseksi ja pitkäksi prosessiksi. Tästä esimerkkinä Tampereen tietyt alueet, joissa kaavoitus on pahasti ruuhkautunut ja kaavamuutoksen läpivienti saattaa viedä sujuvimmillaankin 7 vuotta, puhumattakaan mahdollisista valituskierroksista.

Kunnan lisääntyvä harkintavalta voi myös luoda jännitteitä maanomistajien ja kuntien välille, erityisesti tilanteissa, joissa maanomistajat kokevat, että heidän oikeuksiaan ei oteta asianmukaisesti huomioon. Tällaiset jännitteet voivat ilmetä esimerkiksi maan kaavoittamatta jättämisessä ja näin jopa maanomistajien oikeuksien huomiotta jättämisessä. Tämä luonnollisesti näkyy ennen kaikkea tarjonnan määrässä, sillä sopivan tonttimaan puute on tavallisesti yksi isoimmista pullonkauloista rakentamisen saralla.

Toinen merkittävä muutos on maanomistajien kasvavat maksuvelvoitteet. Aikaisemmin rakennusoikeus on usein nähty maanomistajalle vastikkeetta tulevana etuna, mutta uudistukset tuovat mukanaan lisääntyviä velvoitteita osallistua yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin. Tämä kehitys muuttaa perustavanlaatuisesti sitä, miten rakennusoikeuden taloudellista arvoa ja kustannuksia arvioidaan. Kuntien tehtäväksi asetetaan huolehtia yhdyskuntarakentamisesta, mutta tämän rahoittamiseksi maanomistajilta voidaan periä yhä enenevissä erilaisia maksuja, kuten rakennuslupa-, kaavoitus- ja maankäyttömaksuja.

Vaikka tonttien hinnat teoriassa määräytyvät markkinoilla kysynnän ja tarjonnan mukaan, maksuilla on vähintäänkin epäsuoria vaikutuksia hankkeen kustannukseen ja näin lopputuotteen (asuntojen) hintaan. Esimerkiksi maankäyttömaksujen nostot lisäävät välillisesti hankkeen kustannuksia tontin hinnanmuodostuksen kautta. Tämä aiheuttaa sen, että yhä vähemmillä sijainneilla rakentaminen nähdään kannattavaksi, mikä vaikuttaa erityisesti asuntojen tarjontaan ja saavutettavuuteen.

Lisäksi ehdotetut muutokset tuovat esiin oikeudellista epävarmuutta ja maksujärjestelmän kompleksisuutta. Monet avoimet kysymykset, kuten maan arvonnousun mittaaminen ja maksuvelvoitteiden oikeudenmukaisuus, vaativat tarkkaa harkintaa ja selkeää sääntelyä.

Kunnan ja maanomistajan välisten sopimusten merkityksen korostuessa uudistuksessa, lisää se neuvottelupaineita maanomistajille. Asioiden ollessa varsin monimutkaisia, voi tämä vaatia oikeudellista neuvontaa sopimusneuvotteluissa, mikä voi lisätä maanomistajien kustannuksia ja byrokratiaa.

Kolmantena uudistuksessa on korostettu erityisesti ympäristönäkökulmaa sekä elinkaariajattelua, mikä on luonnollisesti hyvä asia. Myös rakennuttajan vastuisiin halutaan parannuksia erityisesti pientalojen puolella, minkä nähdään nostavan rakentamisen laatua. Nämä ovat luonnollisesti hyviä asioita ja rakentamista onkin fiksua tarkastella pidemmällä aikavälillä kuin ainoastaan ensimmäisen 10-vuoden perspektiivillä.

Vaikka elinkaariajattelun ja vastuiden lisääntymisen myötä pitkän aikavälin kustannukset lienee hieman laskevat, tulee rakentamisen hinta vaikutusarvioinnin perusteella nousemaan lakiuudistuksen myötä ja vielä useamman kohdan yhteisvaikutuksesta. Tämä ei ainakaan hirveästi helpota tällä hetkellä varsin mahdottomalta tuntuvaa yhtälöä kuluttajien reaalisen ostovoiman madellessa pohjamudissa samalla kun rakentamisen hinta jatkaa nousuaan.

Kun Suomessa jo nyt hyvin harvalla on varaa rakennuttaa omakotitalo tai ylipäätään ostaa uusi asunto, ei progressiivisesti verotetuilla nettotuloilla maksettavan lainamäärän kasvattaminen ainakaan paranna tätä tilannetta, vaikka vuosittaisessa energiankulutuksessa ja 15-vuoden päässä siintävässä remontissa säästäisikin muutaman prosentin.

Kun tiedämme poliittisen keskustelun puheet kohtuuhintaisen asumisen tärkeydestä, on samalla varsin irvokasta seurata kun asumisen välillisiä kustannuksia, kuten kiinteistöveroa ja erilaisia maksuja sekä selvitysten ja lupien määrää, vain lisätään vuodesta toiseen ja ihmetellään alati kallistuvaa rakentamista sekä asumista.

Kaiken kaikkiaan, maankäyttö- ja rakennuslain muutokset tulevat vaikuttamaan laajasti asuntomarkkinoiden toimintaan. Rakentamisen kustannusten nousu, oikeudellinen epävarmuus ja kunnan kasvanut päätösvalta voivat vaikuttavat erityisesti uusien asuntojen rakentamiseen, asuntojen hintoihin ja markkinoiden dynamiikkaan. Uskonpa, että 2020 luvun alkupuolella rakennettu energiatehokas talo järkevällä sijainnilla tulee olemaan varsin kovaa valuuttaa myös tulevaisuudessa.

Ps. Päivittäistä sähläämistäni voi seurata parhaiten instagramin kautta. Jos yhtään ylläolevat aiheet kiinnostavat, heitä ihmeessä viestiä niin vaihdellaan ajatuksia