Miksi markkinoita ei kannata ajoittaa?
Viimeisten muutamien vuosien velkarallin aikana tunnettuja Warren Buffetin ja muiden sijoitusgurujen lausahduksia pelokkuudesta ja ostamisesta on viljelty pitkin sosiaalisen median alustoja varsin avokätisesti. Osta halvalla, myy kalliilla -fraasit ovat kivoja ja ajatuksen tasolla toki kannatettavia, mutta käytännön elämässä kyseisten fraasien toteuttaminen voi osoittautua vaikeaksi, sekä kannattamattomaksi yritykseksi.
Vaikka markkinoita osaisi ajoittaa täydellisesti, ei pörssissä pääse nauttimaan kovin suurista tuotoista verrattuna markkinoilla olemiseen, ainakaan mikäli varainhoitotalo Charles Schwabia on uskominen. Asiasta voi lukea lisää esimerkiksi täältä, mutta perusajatukseltaan löydösten perusteella ajoittamisen hyöty on täysin onnistuessaankin varsin mitätön suhteessa markkinoilla olemiseen. Suurin riski näyttäisikin olevan se, että aloittamista harkitseva henkilö jää odottamaan parempia ostopaikkoja, sillä merkittävin ero tutkimuksessa syntyi osakkeiden ulkopuolelle jättäytyneiden ja markkinoilla olleiden sijoittajien välillä. Tähän kun lisäämme yleisen ymmärryksen siitä, kuinka moni ammattilaisista osaa ajoittaa markkinoita edes sinnepäin, ymmärrämme yhtälön järjettömyyden.
Myös asuntomarkkinoilla vastaavia fraaseja kuulee usein, ensimmäisethän osasivat tarinan mukaan jo 90-l loppupuolella kertoa kuinka Helsingissä erityisesti Kallion hinnat ovat karanneet käsistä ja tulevat romahtamaan hetkenä minä hyvänsä, jolloin puoli-ilmaisia asuntoja on sitten mukava ostella. No, kaikki tiedämme, miten näiden ajoitusten on käynyt.
Tällä hetkellä monet kuluttajat vertaavat nykyistä korkoympäristöä nollakorkoaikaan, mikä on varsin luonnollista. Vuonna 2021 ylikuuman markkinan huippuihin tehty osto näytti sillä hetkellä asuntolainalaskurissa varsin erilaiselta kuin sama yhtälö nykyisellä rahoituksella laskettuna. Tämä näkyy ja pitääkin näkyä asuntojen hinnoissa. Toki stressitestin kaavake 6 % korolla on esitetty myös 2021 rahoituksen hakemisen yhteydessä, mutta painoarvo päätöksenteossa ollut lienee useimmilla maltillinen. Usein yhtälöstä myös unohtuu, että käytännön tasolla asunnon ostohinta on paljon merkittävämpi asia kuin rahoitus – ei se 2021 nostetun muuttuvakorkoisen lainan euribor käyttäydy vuoden 2025 korontarkistushetkellä mitenkään eri tavalla kuin vuonna 2023 nostetun muuttuvakorkoisen lainan euribor.
Onko parhaat alennukset jo menneet?
En ole sen suurempi tai parempi ennustaja kuin kukaan muukaan, mutta oman näkemykseni mukaan asuntomarkkinoilla voidaan nähdä vielä rajumpia alennuksia kuin tähän mennessä. Toisaalta järkiperusteita myös parhaiden alennusten osumisesta loppuvuoteen 2022 löytyy, jolloin rakennusliikkeet myivät varastojaan isoilla alennuksilla. Tarkastellaan asiaa hieman eri fundamenttien kautta.
Pitkällä aikasarjalla tarkasteltuna asuntojen hinnat seuraavat käytännössä suurelta osin käytettävissä olevien tulojen kehitystä. Mielenkiintoisen tilanteesta tekee se, että Suomessa Y-sukupolvi (1980-1995) on ensimmäinen sukupolvi historiassa, joka ei näillä näkymin yllä edeltävien sukupolvien kaltaiseen taloudelliseen hyvinvointiin. Eli toisin sanoen Y-sukupolvi on köyhempi kuin edeltäjänsä. Tämä on pitkälti seurausta finanssikriisin jälkeisestä nollakasvun ajasta. Tähän kun lisätään tiedossa oleva kestävyysvajeen kasvu, koulutustason nousun pysähdys ja näkemykset palkkakehityksen maltillisuudesta, ei tilanne ainakaan helpotu tulevaisuudessa. On mielenkiintoista nähdä, mille tasolle seuraavalla palkkakierroksella korotukset asettuvat nykyisellä kustannusten kehityksellä.
Työllisyys on yksi asuntomarkkinoiden parhaista ystävistä. Työllisyys on edelleen niin Suomessa kuin globaalistikin hyvin korkealla tasolla (jenkeissä jopa yli ns täystyöllisyyden), mikä vaikuttaa luonnollisesti myös asuntomarkkinoihin. Kuluttajien voimakkaasti heikentynyt ostovoima heijastunee yritysten tuloksiin 2023 aikana, mikä heikentänee myös työllisyystilannetta selvästi. Olennaisin komponentti työllisyyden kehitykselle lyhyellä ja keskipitkällä aikavälillä lienee miten hyvin keskuspankit pystyvät säätelemään ja ajoittamaan kiristystoimenpiteiden laajuuden ja lujuuden oikein. Oma veikkaukseni on, että eivät kovinkaan hyvin, sillä kuten historia osoittaa, keskussuunnittelijan norsunluutornista asioiden säätäminen ja paremmin tietäminen ei ole kovin yksinkertaista, saati helppoa.
Vuosi 2022 on ollut monelta osin ja ihan jo lukujenkin valossa rakentamisen buumivuosi Suomessa. Verrattain myöhään alkanut kaupungistuminen on jatkanut raiteillaan muutaman poikkeuksellisemman koronavuoden jälkeen ja esimerkiksi PK-seudulle on valmistunut ennätysmääriä uusia asuntoja. Nykytilanteessa eri komponentit eivät kuitenkaan ole vielä sopeutuneet uuteen toimintaympäristöön, mikä näkyy selvästi rakentamisen aloituksissa. Esimerkiksi Pirkanmaalla aloitukset Q4/2022 sukelsivat noin 40 % liikevaihdollisesti Q4/2021 tilanteeseen nähden, uusien rakennuslupien jäädessä noin 3000 asuntoon koko vuodelta 2022. Rakentamisen hiljentyminen lähivuosiksi tulee näkymään varsinkin kasvukeskusten asuntomarkkinoilla, joissa tulijoita ja näin ollen kysyntää asumiselle riittää. Rakentamisen tarve ei siis sinällään ole hävinnyt mihinkään, väestönkehityslukuja tarkastellessa paikoittain jopa päinvastoin.
Rahoituksen voimakas muutos ajoi vuonna 2022 asuntomarkkinat varsin uuteen tilanteeseen, sillä suuri osa markkinoilla olleista ei ole koskaan maksanut asuntolainastaan muuta kuin 0-alkuista korkoprosenttia. Tämä näkyikin voimakkaasti erityisesti kuluttajamarkkinan loppuvuoden 2022 luvuissa asuntokaupan suoranaisena jäätymisenä. Alkuvuodesta 2023 kentältä on kuitenkin monelta osin kuulunut kuluttajamarkkinan aktivoitumisen merkkejä, minkä suuntaista kehitystä myös ylläesitetty vahva työllisyys ja kaupungistumisen jatkuminen ovatkin ennakoineet. Alkusäikähdyksen jälkeen kuluttajat näyttäisivät siis palaavan markkinoille erityisesti tarvepohjaisen omistusasumisen vetämänä, kuitenkin uusi rahoitusympäristö huomioiden. Toimintaympäristö rahoituksen näkökulmasta on muutoksessa myös sääntelyn osalta, ja sen tiukentuminen näkynee varsinkin kuluttajavetoisessa uudistuotannossa.
Yhteenveto
Kaiken kaikkiaan asuntomarkkinat ovat tällä hetkellä varsin erilaisessa tilanteessa kuin muutama vuosi sitten, kun joulun 2021 ekonomistien yhdessä kuorossa lausumat ennusteet korkotason pysymisestä 0-alkuisena ovat vaihtuneet joulun 2022 ennusteisiin vakiintumisesta noin kolmen-neljän prosentin tasolle ja siitä alaspäin vuodesta 2024 eteenpäin. Aika näyttää kuinka hyvin ennusteet osuvat, mutta historiaan peilaten sijoitusmielessä markkinoiden ajoittaminen epäonnistuu lähes aina ja täydellisestä onnistumisestaan huolimatta on vain hieman parempi vaihtoehto kuin markkinoilla oleminen, ainakin pörssin osalta. Suomen talouden näkymistä voi olla montaa mieltä, mutta faktat eivät liene ole muuttuneet kovin radikaalisti jo vuosia tiedossa olevista ongelmista.
Summa summarum, nykyinen tilanne lienee myös loistava mahdollisuus tehdä hyviä kauppoja niin omaan käyttöön kuin vuokraustoiminnan tarkoituksiinkin, kunhan kalkyylit on päivitetty nykyiseen ympäristöön sopiviksi. Itse ainakaan en osaa sen paremmin ajoittaa kuin kukaan muukaan, mutta olemalla pois markkinoilta esimerkiksi muutaman viime vuoden ajan korkeiden hintojen johdosta olisi tuottoja jäänyt melkoinen kasa saamatta. Pitkäjänteinen tekeminen yli syklien voittanee myös tulevaisuudessa katsomossa istumisen.
Ps. Päivittäistä sähläämistäni voi seurata parhaiten instagramin kautta. Jos yhtään ylläolevat aiheet kiinnostavat, heitä ihmeessä viestiä niin vaihdellaan ajatuksia