Kirjoitin noin kuukausi sitten kirjoituksen siitä, tuleeko asuntosijoittajan huolestua koronaviruksesta. Vaikka jo tuossa kirjoituksessa ennustin talouden liikkuvan taantumaa kohti koronaviruksen myötä, niin en osannut edes kuvitella tulevien viikkojen tapahtumien todella nopeaa vaikutusta talouteemme.

https://rahamedia.fi/koronavirus-tuleeko-asuntosijoittajan-huolestua/

Edellisen kirjoitukseni jälkeen on tapahtunut hurjan paljon ja hurjan nopeasti. WHO on julistanut epidemian pandemiaksi ja useat maat ovat asettaneet tiukkoja rajoituksia, jonka myötä myös kaikki “ei-kriittiset”-palvelut ja toiminnot ovat toistaiseksi suljettu. Tämä on iskenyt pahasti erityisesti hotelli- ja majoitusliiketoimintaan, ravintoloihin, tapahtumajärjestäjiin, kulttuuriin, rakentamiseen ja kivijalkamyymälöihin. Myös monet yrittäjät ja freelancerit esim. konsultoinnin, koulutuksen ja liikunnan alalla ovat olleet vaikeuksissa, kun yhtäkkiä kaikki sovitut keikat ja tilaukset on peruttu.

Epäilemättä maiden lisäämät rajoitteet ja liiketoimintojen yhtäkkinen pysähtyminen ovat aiheuttaneet paljon inhimillistä hätää ja huolta toimeentulosta, niin yrittäjille kuin työntekijöillekin. Valtiot ovat pyrkineet tuomaan tilanteeseen helpotusta: esim. Suomi on esitellyt 15 miljardin euron tukipaketin, jolla se pyrkii helpottamaan työntekijöiden ja yritysten hätää. Tämän tukipaketin vaikuttavuudesta ja riittävyydestä on paljon kiistelyä erityisesti pienyrittäjien keskuudessa. Samaan aikaan työttömien ja lomautettujen määrä nousee pikavauhtia. Suomen suurin työttömyyskassa YTK onkin varoittanut, että se on saanut yhden kuukauden aikana kahden vuoden edestä hakemuksia ja palvelu on pahasti ruuhkautunut.

UK on ollut "lockdown" -tilassa koronaviruksen vuoksi jo toista viikkoa. On arvioitu, että jopa 11 miljoonaa ihmistä UK:ssa on joutunut lopettamaan työnsä viruksen aiheuttamien rajoitusten takia. Hallitus on pyrkinyt tukemaan tilannetta laajoilla tukipaketeilla yrityksille ja työntekijöille. Hallitus on muun muassa luvannut maksaa 80 % “lomautettujen” ihmisten palkoista estääkseen yrityksiä irtisanomasta ihmisiä. Lisäksi UK:n hallitus on koonnut kattavan listan tukitoimenpiteistä yrityksille, erityisesti niille aloille, johon tilanne on iskenyt pahiten.

Kyky maksaa vuokria riskin alla

Sekä Suomessa että UK:ssa matkailualan majoitusliikkeet ja Airbnb-majoittajat ovat melkoisessa ahdingossa, koska koronavirustilanteen myötä turismi ja liikematkailu on tyrehtynyt täysin. Muun muassa Nordic Choice Hotels -ketjun (johon mm. Kämp Hotelli kuuluu) omistaja Petter Stordalen on julkisuudessa kertonut pelkäävänsä liiketoimintansa tulevaisuuden puolesta. Monet Airbnb-majoittajat ovat joutuneet siirtämään asuntojaan tavallisille vuokramarkkinoille edullisempaan hintaan kattaakseen asunnon kulut.

Suomessa nopein vaikutus on alkanut näkyä erityisesti yritysten ja yrittäjien kyvykkyydessä maksaa liiketilavuokriaan. Kun tulovirta on tyrehtynyt kuin seinään, vain harvalla yrittäjällä on olemassa paksu puskurirahasto vuokran ja juoksevien kulujen rahoittamiseen pitkäksi aikaa. Näin tilanne on alkanut näkyä ensimmäisenä erityisesti niille vuokranantajille, joilla on useita liikehuoneistoja portfoliossaan. Isolta osalta heistä on pyydetty joustoa vuokran maksuaikoihin ja jopa kokonaisia vuokravapaita kuukausia. Esimerkiksi Ilmarinen vapautti vuokralaisensa vuokranmaksulta muutaman kuukauden ajaksi, helpottaakseen vuokralaisensa ahdinkoa.

Samaan aikaan yritysten vaikeudet säteilevät myös yksityisten ihmisten kykyyn maksaa vuokriaan. Vaikka Suomessa ja nyt UK:ssakin valtio tarjoaa tähän tukea, tukipalvelujen ruuhkautuminen saattaa myöhästyttää tukien saantia viikoilla, ellei jopa kuukausilla. Tänä aikana vuokranmaksut ja juoksevat kulut rullaavat kuitenkin normaaliin tapaan, mikä lisää vuokralaisen ahdinkoa. Tässä tilanteessa yksityisenkin vuokranantajan on mahdollisesti joustettava tarjoamalla vuokranmaksuun joustavampaa maksusuunnitelmaa.

UK:ssa valtio sääti äskettäin pikalain, jossa se kielsi vuokranantajia irtisanomasta vuokralaisiaan koronapandemian aikana, olipa syy mikä tahansa. Samaan aikaan hallitus velvoitti pankit tarjoamaan vuokraisännille mahdollisuutta kolmen kuukauden lyhennysvapaaseen sijoitusasuntolainoissaan. Tämä on tehty sillä ehdolla, että vuokranantaja siirtää hyödyn suoraan vuokralaiselle ja antaa vuokralaiselle mahdollisuuden “vuokranmaksutaukoon”. Tämä ei kuitenkaan tarkoita täyttä vapautusta vuokrasta, vaan vuokranmaksua siirretään myöhemmäksi.

Riskianalyysi vuokralaisista

Itsellämme on tällä hetkellä reilut kaksikymmentä vuokralaista jakaantunut tasaisesti kahteen eri maahan. Miten olemme siis reagoineet tilanteeseen vuokraisäntinä?

Olemme tehneet vuokralaisistamme riskianalyysin, jossa kartoitimme vuokralaistemme ammatit ja heidän riskitasonsa joutua koronaepidemian myötä taloudellisesti tiukempaan tilanteeseen. Englannissa suurin osa yli kymmenestä vuokralaisesta on vielä tähän mennessä välttänyt pahimmat vaikutukset, koska monet heistä työskentelevät sairaanhoitoalalla ja IT-alalla. Nämä vuokralaiset ovat suhteellisen matalan riskin aloilla ja ennustan, että suurin osa heistä kykenee maksamaan vuokransa jatkossakin normaalisti. Muutamat retail-puolella työskentelevät ovat vielä toistaiseksi pysyneet työssä, mutta heidät olen todennut riskianalyysissäni korkean riskin kategoriaan pandemian pitkittyessä.

Suomessa suurin osa vuokralaisistamme ovat opiskelijoita, jotka saavat opintotukea ja yleistä asumistukea. Näiden vuokralaisten tilanteen näen suhteellisen stabiilina tässä tilanteessa. Muutamat Suomen vuokralaisistamme työskentelevät ravintola-alalla ja turismin parissa, jolloin riskitaso on korkea.

Riskianalyysi auttaa kartoittamaan, missä määrin meidän kannattaa vuokranantajina pyrkiä tarjoamaan ennakoivaa ohjeistusta vuokralaisillemme. Esimerkiksi UK:ssa olen ohjeistanut vuokranvälittäjäkumppaniani ottamaan yhteyttä jokaiseen vuokralaiseen ja tarjoamaan linkit UK:n hallituksen virallisiin ohjeistuksiin siitä, miten toimeentulonsa voi turvata tässä tilanteessa. Suomessa olemme pyrkineet olemaan puhelimitse yhteydessä korkean riskitason vuokralaisiimme kartoittaaksemme heidän tilannettaan ja mahdollisia tulevia joustotarpeita.

Miten vuokrantaja voi tarpeen tullen lisätä omaa joustovaraansa?

On mahdollista, että tilanne joidenkin vuokralaisten kohdalla lopulta eskaloituu siihen, että meidän on tarjottava mahdollista joustoa vuokralaistemme tilanteen auttamiseksi.

Millaisilla keinoilla vuokraisäntä voi tällöin turvata oman taloutensa ja mahdollistaa jouston?

• Kysymällä pankilta mahdollisuutta asuntolainan lyhennysvapaaseen, joka on hyvä keino kuukausittaisten menojen alentamiseen.

• Karsimalla kaikki ylimääräiset kulut asuntosijoitustoiminnasta ja sen kehittämisestä. Näitä kuluja ovat mm. jäsenmaksut, lehtitilaukset, koulutukseen ja kehitykseen käytettävät rahat ym.

• Tarjoammalla vuokralaiselle vuokranmaksuun kokonaista tai osittaista vapaata, jolloin erääntynyt vuokranmaksu voidaan siirtää myöhemmin maksettavaksi. Se voidaan esimerkiksi ripotella maksettavaksi osana tulevia vuokranmaksuja esimerkiksi kuuden kuukauden ajalle, tai ne voidaan pidättää esimerkiksi vuokratakuurahasta.

• Laskemalla vuokratasoa väliaikaisesti ja hyväksymällä heikompi vuokratuotto tuolta ajalta.

• Pyytämällä taloyhtiötä laskemaan vastikemaksuja tai keskeyttämään vastikemaksujen kerääminen määräajaksi. Tämä saattaa olla mahdollista, jos taloyhtiön talous on kunnossa ja suunniteltuja hankkeita voidaan siirtää tulevaisuuteen.

Elämä tulee jatkumaan — kunhan ensin maltamme istua kotona

Vaikka koronavirustilanne on todella vakava niin terveyden kuin taloudenkin kannalta, itselläni on tässä vaiheessa suhteellisen hyvä hallinnan tunne asuntosijoitustoimintamme suhteen.

Olen kuitenkin päättänyt laittaa jäihin uudet hankinnat. Alunperin minun oli tarkoitus ostaa Englannissa jälleen uusi kohde nyt keväällä ja remontoida se uuteen uskoon. Nyt olen päättänyt katsoa rauhassa, miten tilanne asuntomarkkinoilla ja vuokralaistemme suhteen kehittyy.

Erityisesti Englannin asuntomarkkinat ovat hidastuneet jo suuresti: monet pankit ovat ilmoittaneet kireämmistä kriteereistä uusille asuntolainoille. Jotkut pankit ovat jopa ilmoittaneet vetävänsä asuntolainatuotteet pois markkinoilta niin kauaksi aikaa, kun markkinat ovat myllerryksessä ja asuntotarkastajat (surveyor) eivät voi tehdä fyysisiä käyntejä tarkastettaviin asuntoihin. Myös UK:n rakennus- ja remonttifirmat ovat pulassa tiukkojen social distancing -sääntöjen puitteissa, koska parin metrin etäisyys toisiin ihmisiin on käytännössä haastava toteuttaa rakennustyömailla.

Uskon, että asuntosijoitustoimintamme tulee normalisoitumaan – nyt pitää vain hetki jaksaa odotella ja kantaa kortemme yhteiseen kekoon pysymällä kotona. Stay home, save lives! Kyllä tämä kohta helpottaa.

Haluatko pysyä kartalla Kasvussa-blogin uusimmista päivityksistä? Klikkaa itsesi blogin Instagram-tilin tai Facebook-sivun seuraajaksi jo tänään!

Huomioithan, että blogin tarkoituksena ei ole antaa sijoitussuosituksia tai -neuvoja. Jokaisen tulee sijoituspäätöksiään tehdessään perustaa päätökset omaan arvioonsa riskeistä ja tuotoista sekä ottaa oma taloudellinen tilanne huomioon. Sijoittamiseen liittyy aina riskejä ja sijoitetun pääoman voi menettää jopa kokonaan. Historia ei ole tae tulevasta.