Somessa ja monissa asuntosijoittamista käsittelevissä podcasteissa olet mahdollisesti kuullut myyjän rahoituksesta. Tämä saattaa olla kuitenkin monille asuntosijoittajille vielä harvinaisempi asuntokaupan mahdollistaja. Vielä auvoisina nollakorkoaikoina rahoitusta oli huomattavasti helpommin saatavilla, mikäli ostaja ei ollut vivuttanut lainojaan tappiin saakka. Näinä päivinä, mikäli kilpailuttaa pankkeja, rahan hinta on A) kalliimpaa ja B) pankit ovat tarkempia asiakkaan lainoitettavasta kokonaisuudesta. Pankit saattavat myös haluta kokonaisasiakkuuden hanakammin, mikä hidastaa ja vaikeuttaa kannattavan sijoitusasuntodiilin toteutumista. Tästä syystä myyjän rahoitus on hyvä vaihtoehto asuntokaupassa.

‘‘Tässä markkinatilanteessa sijoitusasuntoa ostaessa tai myydessä, myyjän rahoitus voi olla ratkaisevassa osassa, jotta asuntokauppa saadaan toteutettua.’’

Myyjän rahoituksen abc

Myyjän rahoitus tarkoittaa, että myyjä rahoittaa ennalta sovitun osuuden kauppahinnasta, minkä ostaja maksaa ennalta sovitulla aikataululla takaisin. Tarkastellaan tätä esimerkin kautta:

Henkilö X ostaa sijoitusasunnon, jonka velaton hinta on 100 000€. 

Hän neuvottelee ostotilanteessa myyjän kanssa 20 % myyjän rahoituksesta vuoden takaisinmaksuaikataululla. Samalla sovitaan, että maksu maksetaan 6-erässä ja maksaminen aloitetaan 6 kuukautta kaupanteosta. 

Eli mikäli kauppa toteutuu 1.9.2023, myyjä saa 80 000€ kaupan yhteydessä ja loput 20 000€ vuoden aikana siten, että ensimmäinen 3333€ erä tulee ostajalle maksettavaksi 1.3.2024 ja myyjän rahoittama summa on maksettu takaisin 1.9.2024 mennessä. Mitään valmista mallia myyjän rahoitukselle ei ole ja kyseiselle rahoitettavalle summalle voidaan sopia myös jonkinlainen korko, mikäli ostaja ja myyjä näin sopivat. 

Mitä hyötyjä myyjän rahoituksesta on ostajalle?

Ostajalle myyjän rahoituksessa on useita hyötyjä. Esittelen kolme mielestäni tärkeintä hyötyä myyjän rahoituksesta ostajalle.

1. Tässä korkomarkkinassa myyjän rahoitus on todennäköisesti kuluiltaan huomattavasti pienempi, kun pankin nostopalkkioita yms. kuluja ei tarvitse maksaa.

2. Ostaja pääsee pienemmällä tai 0-omarahoitusosuudella kauppaan kiinni.

3. Mikäli ostaja käyttää pienempää velkavipua kuin 70% kaupan tekemiseen, myyjän rahoituksella hän pääsee hyödyntämää pankin silmissä vapaata vakuutta uuden kohteen hankintaan, jolloin hän pystyy taas lisäämään kassavirtaa, jolla maksaa myyjän rahoitusta pois.

Alla kuvio avattuna jatkaen aikaisemmin esiteltyä esimerkkiä:

Kauppahinnan ollessa 100 000€ ja myyjän rahoittaessa tästä 20 %, täytyy ostajalla olla 80 000€ valmiina joko käteisellä tai pankkilainalla kaupan hetkenä. Omarahoitusosuutta ostajalla tulee olla vain 10 %. Mikäli taas ostaja rahoittaisi kokonaiskauppahintaa (100 000€) pankkilainalla 70% (70 000€), niin ostajalla tulisi olla 30 % (30 000€) omarahoitusosuutta. 

Tässä tapauksessa ostaja pääsee kohteeseen kiinni huomattavasti pienemmällä omarahoitusosuudella ja hyödyntämään vuokratuottojen kassavirtaa myyjän rahoituksen takaisinmaksussa. Tai vaihtoehtoisesti ostamaan asunnon pienemmällä velkavivulla, jossa rahoituskorko on tällä hetkellä huomattavan paljon korkeampi kuin muutama vuosi sitten, ja hyödyntämään lyhennysvapaan kassavirtoja myyjän rahoituksen takaisinmaksusta. 

Parhaimmat use caset myyjän rahoituksessa ostajan näkökulmasta

Myyjän rahoitus on hyvä vaihtoehto monissa tilanteissa. Olen itse kokenut sen erityisen hyväksi seuraavissa tilanteissa:

1. Ostettava kohde on tarkoitus uudelleen rahoittaa BRRR-tyylisesti tai myydä esimerkiksi flippicasena eteenpäin. 

2. Kohde tulee nopealla aikataululla ostajan pöydälle ja myyjän rahoitukseen vaadittavat varat ovat tulossa, mutta koko summa ei ole tällä hetkellä kasassa (vaihtoehtoisesti sama periaate, mutta ei haluta käyttää niin paljon pankkilainaa).

3. Ostaja asuu itse ostettavassa kohteessa vuokralla, jolloin ostaja ja myyjä sopivat keskenään maksusuunnitelmasta ja vuokralainen saa itselleen jo “sopivan” kodin omaksi.

4. Yhdellä kaupalla on tarkoitus ostaa isompi määrä asuntoja, jolloin osa asunnoista voidaan myydä eteenpäin, jolla myyjän rahoituksen erä/kokonaisuus voidaan maksaa pois (oman kokemuksen perusteella ollut paras tapa myyjän rahoituksen hyödyntämiseen). 

HUOMIOITAVAA: Myyjän rahoitus tulee maksaa takaisin yleensä aina huomattavasti nopeammin kuin perinteinen pankkilaina.  Eli laskelmissa täytyy huomioida, että ennalta sovitulla takaisinmaksulla täytyy käteiset löytyä tililtä. 

Miksi asunnon myyjä hyväksyisi myyjän rahoituksen osana asuntokauppaa?

Myyjän rahoitus otetaan yleensä siinä vaiheessa esille, kun hintaa ei haluta tiputtaa enempää ja ostajakandidaatteja ei kyseiselle kohteelle ole runsaasti. Myyjän rahoitus voi olla avainasemassa myös siinä vaiheessa, että asuntokauppa saadaan tehtyä myyjälle sopivalla aikataululla. Myyjällä saattaa olla seuraava hanke, johon tarvitsee myytävästä kohteesta vapautuvia pääomia, mutta ei tarvitse kaikkia, jolloin voi jättää osan pääomista tulevan myöhemmin saataviksi. Mikäli myytävässä kohteessa on pankkilainaa jäljellä, myyjän tulee kuitenkin huomioida, että pankin panttaukset saadaan vapautettua kaupan yhteydessä olevilla varoilla. Kohde voi olla myös jollain tavalla “spesiaali”, jolloin sen myynti perinteisissä kanavissa voi olla pitkäaikaista tai muuten haastavaa. Mikäli myyjä ja ostaja sopivat keskenään kiinteän koron myyjän rahoituksen osuudelle, saa myyjä toteutuneen asuntokaupan lisäksi korkotuloja antamastaan rahoituksen osuudesta. 

HUOMIOITAVAA: 
1. Myyjän rahoituksen toteutumisen edellytys on juridisesti molemmat osapuolet suojaavat dokumentit, jotka kannattaa tarkastuttaa ulkopuolisella, mikäli myyjän rahoituksen käyttäminen on molemmille uutta. Myyjän rahoituksen ehdot voidaan myös kirjata kauppakirjaan erillisenä kohtana ja ehtona. 

2. Mikäli myyjä ja ostaja eivät tunne toisiaan entuudestaan, niin myyjän olisi hyvä varmistaa, että ostajalla todella on maksuvalmiutta maksaa myyjän rahoittama osuus aikataulussa takaisin. 

Yhteenvetona

Nykymarkkinatilanteessa, jossa vieraalle pääomalle löytyy jo todellinen hinta, tulee asuntokauppojen maaliin saamiseksi käyttää selkeästi enemmän aikaa, vaivaa ja luovuutta, jotta kokonaisuus toimii kaikille. Siksi myyjän rahoitus voi olla yksi tapa ratkaista kaupan rahoituksen solmukohtia, mikä toimii parhaimmassa tapauksessa win-win tilanteena kaikille osapuolille. Siksi neuvotteluissa kannattaa rohkeasti ehdottaa esimerkiksi myyjän rahoitusta ja laskea se tarkasti itselle auki, miten se voisi toimia ostajan/myyjän roolin näkökulmasta.

Jaan elämäämme ja projektejamme Instagram-tilillämme, joten tervetuloa seuraamaan meitä myös sitä kautta.