Mistä rahat ensimmäiseen sijoitusasuntoon?
Kiehtooko sinua asuntosijoittaminen, mutta samaan aikaan mietit, miten rahkeesi ja rahasi riittäisivät sijoitusasunnon ostamiseen?
Kuvitellaan, että sinulla on haaveena ostaa itsellesi kaksi noin 100 000 euron arvoista sijoitusasuntoa ja toivoisit, että olisit maksanut ne täysin velattomiksi 25 vuodessa. Näin sinulla olisi näistä asunnoista mukava taloudellinen puskuri ja lisäturva rauhoittamassa mieltäsi esimerkiksi eläkepäivillä. Koko ajatus saattaa silti tuntua aivan liian kaukaiselta haaveelta.
Uskon kuitenkin, että muutamankin sijoitusasunnon hankinta on täysin realistinen tavoite useimmille meistä. Ensimmäinen askel on pohtia, mistä saat tarvittavan käsirahan tai vakuuden ensimmäisen sijoitusasuntosi hankintaan. Nykyään noin 70 % ostettavan asunnon arvosta kelpaa pankin vakuusarvoksi (tässä kuitenkin jonkin verran pankki- ja asuntokohtaisia eroja). Yhden noin 100 000 euron arvoinen sijoitusasunto vaatii siis noin 30 % vakuuden tai käsirahan. Mistä siis löytää tarvittava vakuus tai käsiraha kattamaan 30 % asunnon hinnasta? Listaan alle muutamia vaihtoehtoja, miten pääset haaveesta toimintaan.
Oman varallisuutesi kartoitus
Aloita laskemalla oman taloutesi tilanne. Nettovarallisuuslaskelman tekeminen on hyvä harjoitus, joka kasvattaa ymmärrystä siitä, mikä on varallisuutesi tilanne tällä hetkellä. Tämän laskelman avulla selviää, onko sinulla jotain sellaista omaisuutta, jota voisit käyttää sijoitusasunnon omavastuun rahoittamisessa. Onko sinulle esimerkiksi jo kertynyt säästöjä, joita voisit hyödyntää sijoitusasunnon käsirahana? Tai onko sinulla jotakin kiinteää varallisuutta, jota voisit hyödyntää sijoitusasunnon vakuutena? Alla olevassa kirjoituksessani olen käsitellyt nettovarallisuutta tarkemmin. Mukana ohjeet siihen, miten lasket oman nettovarallisuutesi suhteellisen nopeasti.
Lue kirjoitukseni: What is your net worth? Nettovarallisuus paljastaa, oletko ajattelutavaltasi kuluttaja vai sijoittaja
Vakuus lähipiiristä
Jos sinulla ei ole olemassa olevaa varallisuutta sijoitusasunnon vakuudeksi, tarkastele, olisiko sinun mahdollista saada vakuudeksi jonkun sukulaisesi omaisuutta (kuten kesämökki, asunto, metsäpalsta). Näin lähipiirisi henkilön omaisuutta pantataan asuntolainasi vakuudeksi. Tämä vakuus ei ole ikuisuuksiin kiinni sijoitusasuntoasi takaamassa, koska pantti vapautuu siinä vaiheessa, kun olet saanut asuntolainaa lyhennettyä tarpeeksi (yli tarvittavan vakuuden, eli tässä esimerkkitapauksessa noin 30 % asunnon arvosta).
Omien säästöjen määrätietoinen kartuttaminen
Älä lannistu, jos huomasit, että varallisuustesi ei tällä hetkellä ole kovin kummoinen tai et löydä tarvittavaa vakuutta lähipiiriltäsi. Se on vain merkki siitä, että hyvä aika alkaa katsoa niitä keinoja, joilla voisit kerryttää omaa varallisuuttasi tulevaisuutta varten ja mitä muita “luovempia keinoja” voisit käyttää.
Tarkastele seuraavaksi taloutesi luvut läpi kriittisin silmin: mihin rahasi tällä hetkellä kuluvat? Kuinka paljon voit säästää kuukaudessa? Mistä sinä voisit omassa taloudessasi tinkiä, jotta voisit saada säästöjä rivakammin kokoon? Johanna on antanut vinkkejä kirjoituksessaan niistä keinoista, joita hän on käyttänyt pienentääkseen taloutensa menoja.
Lue Johannan blogikirjoitus: Oman talouden hallinta korostuu kriisissä
Lue myös Julia Thurenin vinkit siitä, miten hän säästi 10 000 euroa vuodessa!
Kun löydät tapoja pienentää menojasi ja säästää joka kuukausi, kannattaa tutustua rahastosijoittamisen mahdollisuuksiin. Monet kerryttävät säästöjään juurikin rahastoon kuukausisäästösopimuksella, jolloin säästösi karttuvat ja samalla nautit perinteistä säästötiliä suuremmasta korosta säästämällesi rahalle.
Lue Johannan kirjoitus erilaisista rahastotyypeistä
Aloittaminen pienestä
Jos palataan vielä siihen alkuperäiseen tavoitteeseesi: halusit siis kaksi velatonta, noin 100 000 euron arvoista sijoitusasuntoa 25 vuodessa. Tarvitset ensimmäisen asunnon hankintaan 30 000 euron edestä käsirahaa/vakuutta.
Mitäs jos arvioisit uudelleen tavoitteesi ja ostaisit ensimmäiseksi asunnoksi sittenkin edullisemman esim. 50 000 euron arvoisen sijoitusasunnon? Näin pääset paljon nopeammin liikkeelle ja astumaan asuntosijoittamisen ensimmäiselle portaalle! Näin tarvittavan vakuuden määrä on 30 000 euron sijaan 15 000 euroa, jolloin säästösuunnitelmasi ei tarvitse olla vuosien mittainen!
Miltä aikajana näyttäisi näissä kahdessa eri skenaariossa, jos olet päättänyt omin voimin säästää 400 euroa kuussa päästäksesi ensimmäiseen asuntoon kiinni?
Skenaario A: Aloitat 100 000 euron arvoisesta sijoitusasunnosta
Asetat itsellesi säästösuunnitelman, jossa siirrät kuukausisäästösopimuksella 400 euroa rahastoon joka kuukausi. Olettaen, että saat noin 6 % koron sijoituksellesi, sinulla on tarvittava raha koossa noin viidessä ja puolessa vuodessa.
Skenaario B: Aloitat 50 000 euron arvoisesta sijoitusasunnosta
Asetat itsellesi säästösuunnitelman, jossa siirrät kuukausisäästösopimuksella 400 euroa rahastoon joka kuukausi. Olettaen, että saat noin 6 % koron sijoituksellesi, sinulla on tarvittava raha koossa noin kolmessa vuodessa.
Testaile erilaisia skenaarioita Sijoitusasunnot.comin Korkoa korolle -laskurilla
Ostettuasi ensimmäisen sijoitusasunnon, toisen sijoitusasunnon vakuuden kerryttäminen on paljon rivakampaa, koska vuokralaisesi lyhentää asuntolainaasi ja tätä kautta sinulle kertyy koko ajan lisää vakuutta. Lisäksi, jos jatkat samalla itsekin aktiivista säästämistä esimerkiksi rahastoon, saat kerrytettyä myös omia säästöjäsi vauhdittamaan matkaasi kohti seuraavaa sijoitusasuntoa!
Hyödynnä ensiasunnon ostajan etua
Jos sinulla ei ole vielä omistusasuntoa, yksi hyvä vaihtoehto päästä asunnon omistamisen ensimmäiselle portaalle on ostaa ensin itsellesi ensiasunto, ennen kuin aloitat asuntosijoittamisen. Pankki voi myöntää ensiasunnon ostajalle lainaa 95 % asunnon arvosta. Loput 5 % on katettava omilla säästöillä tai muilla vakuuksilla, kuten vanhempien kesämökillä tai asunnolla. Koska asunto toimii vakuutena vain 70 % asunnon arvosta, pankki tarvitsee vielä 25 % lisävakuuden. Hyvä uutinen on, että lisävakuudeksi ensiasunnon ostajalle käyvät asuntolainan valtiontakaus tai pankin oma maksullinen luottotakaus. Voi olla hyvä idea asua asunnossa ensin itse samalla kerryttäen säästöjä ja vakuutta. Kun vakuutta on kertynyt seuraavan asunnon ostoon tarpeeksi, voit muuttaa siihen ja jättää ensimmäisen asuntosi sijoitusasunnoksi.
Asunnon ostaminen kimpassa muiden kanssa
Yksi vaihtoehto on pohtia, olisiko sinulla jotakuta kaveria, läheistä, sukulaista tai tuttavaa, jonka kanssa voisit ostaa ensimmäisen sijoitusasunnon kimpassa. Asunnon ostaminen esimerkiksi kolmen hengen porukalla jakaa tarvittavan käsirahankin kolmeen osaan, jolloin oma osuutesi asuntoon kiinni pääsemiseksi helpottuu. Esim. jos teitä olisi kolme, skenaariossa A tarvittava 30 000 euron vakuusmäärä olisi sinun osaltasi vain 10 000 euroa. Jos taas valitsisitte skenaarion B, 15 000 euron vakuusmäärästä jäisi sinulle katettavaksi vain 5000 euroa.
Yksityinen rahoitus lähipiiristä
Jos sinulla on jo bongattuna mielenkiintoinen asuntodiili, jonka numerot toimivat, saattaisi olla hyvä idea kirjoittaa diilin tiedot ja laskelmat paperille ja avata niitä lähipiirillesi. Käy läpi asunnon ominaisuudet sekä odotettavissa oleva vuokratuotto, kassavirta ja oman pääoman tuotto. Lisäksi kerro tarkemmin valitsemasi alueen ominaisuuksista, vuokratasosta sekä asuntojen hinnoista. Voi hyvinkin olla, että joku lähipiirisi ihmisistä huomaa, että olet tehnyt tarkkaa työtä sijoituskohteen valinnassa ja diilisi on mainio! Näin hän saattaa olla valmis rahoittamaan sinun käsirahaosuutesi lainaamalla sinulle rahaa korottomalla maksuajalla tai maltillisella korolla. Tässä vaihtoehdossa on tärkeää muistaa tehdä osapuolten välille velkakirja, jossa käy selkeästi ilmi lainan maksusuunnitelma, mahdollinen korko ja ehdot.
Lue kirjoitukseni: Asuntosijoittamisen matematiikan perusteet
Joint venture -yhteistyö varakkaan ihmisen kanssa
Yksi idea on tehdä yhteistyötä ja jakaa asuntodiili sellaisen ihmisen kanssa, jolla on mahdollisuus rahoittaa asuntokauppaa, mutta hänellä ei kuitenkaan ole aikaa. Tällaisella ihmisellä ei välttämättä ole aikaa hakea sopivia asuntodiilejä, saatikka koordinoida asunnon remonttia ja myyntiä. Tässä skenaariossa sinä voisit ottaa aktiivisen roolin diilin etsimisessä ja sen koordinoimisessa alusta loppuun asti, samalla kun diilin rahoittaja voi olla taka-alalla, passiivisempana jäsenenä. Tällainen lähestymistapa voisi hyvinkin onnistua esimerkiksi flippauskohteessa, joka on suhteellisen lyhytaikainen projekti, jonka tavoitteena on nopeasti nostaa asunnon arvoa remontin avulla ja myydä asunto voitollisena. Voiton jaosta voitte sopia käytetyn ajan ja vaivan perusteella. Diilistä saatava voitto auttaa sinua kerryttämään omaa käsirahaasi seuraavaa diiliä varten.
Mitä muita keinoja sinä olet käyttänyt sijoitusasunnon rahoittamiseen? Puuttuuko listalta jokin olennainen vinkki, mikä on toiminut sinulle? Kommentoi alle!
Haluatko pysyä kartalla Kasvussa-blogin uusimmista päivityksistä? Klikkaa itsesi blogin Instagram-tilin tai Facebook-sivun seuraajaksi jo tänään!
Muista myös seurata Rahamedian Instagramia, josta löytyy säännöllisesti uutta sisältöä ja Rahamedia Livet!
HUOM! Tätä tekstiä ei tule käsittää sijoitussuositukseksi tai kehotukseksi ostaa tai myydä asuntoja. Jokaisen tulee sijoituspäätöksiään tehdessään perustaa päätökset omaan arvioonsa riskeistä ja tuotoista sekä ottaa oma taloudellinen tilanne huomioon. Sijoittamiseen liittyy aina riskejä ja sijoitetun pääoman voi menettää jopa kokonaan. Historia ei ole tae tulevasta.
