Sijoittaminen asuntoihin voi olla houkutteleva tapa kasvattaa varallisuutta, mutta kuinka voimme arvioida, kuinka kannattava sijoitus todella on? Käyn uudessa kolmen osan blogisarjassa läpi asuntosijoittamisen peruslaskelmat esimerkkien avulla. Nämä laskelmat auttavat alkuun asuntodiiliesi analysoinnissa.

Asuntosijoittajien kolme tunnetuinta laskelmaa ovat: 

1. vuokratuoton laskelma

2. kassavirran laskelma

3. ROI eli sijoitetun pääoman tuoton laskelma

Vuokratuoton laskeminen

Tässä ensimmäisessä blogitekstissä keskityn asunto-osakkeen vuokratuottoon ja sen laskemiseen. Vuokratuoton laskukaava on yksi asuntosijoittajan tunnetuimmista peruslaskelmista. Vuokratuotto auttaa sijoittajaa ymmärtämään, kuinka hyvin sijoitus tuottaa vuokratuloa suhteessa asunnon arvoon. Vuokratuottolaskelma on hyvä laskukaava, jonka avulla voit vertailla esimerkiksi saman alueen asuntokohteita keskenään. 

Vuokratuottoprosentin laskemiseen on olemassa monia kaavoja. Itse suosin suhteellisen nopeaa ja yksinkertaista laskelmaa.

Laskentakaava on seuraava:

• Kuukausittaisesta vuokrasta vähennetään hoitovastikkeen määrä. Tämä luku kerrotaan kahdellatoista, jolloin saadaan summa koko vuodelle. 

• Vuoden vuokratuotto jaetaan asunnon velattoman hinnan, remonttikulujen ja varainsiirtoverojen summalla.

• Lopuksi osamäärä kerrotaan sadalla, jolloin saadaan selville sijoitusasunnon vuokratuottoprosentti. 

Huomioithan, että tämä laskukaava olettaa, että vuokratuloja saadaan vuoden jokaisena kuukautena eli ns. tyhjiä kuukausia ei ole. Kannattaa siis pelata varman päälle ja kokeilla laskea vuokratuottoa myös sillä oletuksella, että sinulla on esimerkiksi yksi tai kaksi tyhjää kuukautta.

Huomioi myös, että asunto-osakkeen varainsiirtovero on 1,5 % velattomasta kauppahinnasta 12.10.2023 alkaen. Tätä ennen tehdyissä asunto-osakkeita koskevissa kaupoissa varainsiirtovero on 2%. 

Esimerkkilaskelma vuokratuotosta

Tässä skenaariossa haluat ostaa 82 000 euron arvoisen sijoitusasunnon.  Arvioit, että saat tuosta asunnosta 600 euron kuukausivuokraa. Hoitovastike on 110 euroa kuukaudessa. Taloyhtiössä on jo tehty isommat taloyhtiöremontit joitakin vuosia sitten ja niiden kustannukset on jo jyvitetty asunnon velattomaan hintaan. Itse asunto on hyvässä kunnossa valmiina vuokrattavaksi sellaisenaan.

Vuokratuottolaskelmaan tarvittavat tiedot:

• Velaton myyntihinta: 82 000 €

• Kuukausivuokra: 600 € 

• Hoitovastike: 110 € 

• Varainsiirtovero: 1,5 % velattomasta hinnasta (82 000 € x 0,015 = 1230 €)

• Remonttikulut: 0 €

Tässä tapauksessa vuokratuottoprosentti olisi siis 7 %, joten asunnon vuokratuotto vaikuttaa hyvältä. Toki tuottoprosenttia laskiessa kannattaa kuitenkin kokeilla erilaisia skenaarioita: esimerkiksi mikä olisi tuotto, jos asuntoon tulisi esimerkiksi yksi tyhjä kuukausi vuodessa, tai jos asuntoon ja taloyhtiöön tuleekin remonttitarpeita.

Vuokratuotto ei kerro koko totuutta

Mikä sitten on hyvä vuokratuottoprosentti? Yleisesti hyväksyttävänä vuokratuottona voidaan pitää 4 % vuokratuottoa, mutta iso osa asuntosijoittajista pitää tavoitteenaan kuitenkin korkeampaa 5-8 prosentin vuokratuottoprosenttia.

Kannattaa muistaa, että vuokratuottoprosentti ei kuitenkaan ole kaikenkattava analyysi sijoituksen kannattavuudesta. Esimerkiksi kasvukunnissa asuntojen hinnat ovat korkeampia suhteessa vuokratasoon ja vuokratuottoprosentti jää usein matalammaksi verrattuna esimerkiksi pikkupaikkakunnan sijoitusasuntoon, jonka saa ostettua halvalla. Pitkällä tähtäimellä kuitenkin kasvukeskuksen sijoitusasunto voi olla paljon kannattavampi sijoitus, kun otetaan huomioon myös asuntojen arvon muutokset vuosien myötä. Kasvukeskuksen asunnon arvo saattaa nousta alueen ja kaupungistumisen kehittyessä, kun taas taantuvan paikkakunnan asunnon arvo saattaa laskea.

Myös vuokralaiskysyntä saattaa vaihdella alueesta riippuen: toisella alueella saattaa hyvinkin päästä 12 kuukauden täyttöasteeseen, kun taas toisen alueen sijoitusasunnossa saattaa vierähtää useampikin kuukausi ilman vuokralaista.

Siksi vuokratuottoprosentti on hyvä instrumentti lähinnä saman alueen, saman tasoisten asuntojen vertailuun keskenään, ei niinkään alueiden väliseen vertailuun.

Blogisarjan jatko-osissa käyn läpi kassavirran ja sijoitetun pääoman tuoton laskelmat. Stay tuned!

Haluatko pysyä kartalla Kasvussa-blogin uusimmista päivityksistä? Klikkaa itsesi blogin Instagram-tilin tai Facebook-sivun seuraajaksi jo tänään!

Muista myös seurata Rahamedian Instagramia, josta löytyy säännöllisesti uutta sisältöä sijoittamiseen ja vaurastumiseen liittyen.

Lue muita Kasvussa-blogin artikkeleja täältä

Haluatko luoda vahvan perustan asuntosijoittajan polulle? Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi johdattelee sinut asuntosijoittamisen perusteisiin kahden kokeneen asuntosijoittajan, Harri Hurun ja Niina Huhtalan johdolla. Kokeneiden valmentajien avulla opit erottamaan ne oleelliset asiat, jotka ovat menestymisen kannalta tärkeimpiä ja joihin sinun tulisi keskittyä. Verkkokurssissa käydään läpi tärkeimmät askeleet asuntosijoittamisen aloittamisessa, tutustutaan asuntosijoittajan tuottolaskelmiin sekä pureudutaan yleisimpiin strategioihin. Lisäksi käymme läpi kohteen analysointia sekä asuntosijoittajan rahoitusta. Tutustumme myös hyvän vuokranantajuuden elementteihin.

Tutustu verkkokurssiin täällä!

HUOM: Marraskuun 2023 aikana saat 20 % alennusta alekoodilla ALE20.